Quels biens sont concernés
La règle vise la vente d'un lot de copropriété, le plus souvent un appartement. Elle ne s'applique pas de la même façon à une maison hors copropriété. Les caves, garages et emplacements de stationnement sont exclus du calcul, tout comme les lots ou fractions de lots de moins de 8 m².
Ce qui entre dans la surface, ce qui en sort
Seules comptent les parties privatives closes et couvertes, sur une hauteur d'au moins 1,80 m. Une véranda ou une loggia close et couverte peut donc entrer dans le calcul, alors qu'elle n'entre pas dans la surface habitable. Une terrasse ouverte ou une partie commune à jouissance privative en sort.
Faire mesurer ou mesurer soi-même
La loi n'oblige pas à passer par un professionnel. Un mesurage soi-même peut suffire pour un bien très simple. Dès que le logement a des combles, des décrochés ou des aménagements, l'écart de quelques pour cent arrive vite. L'enjeu se calcule en euros : 5 % d'un prix de vente, c'est souvent bien plus que le coût d'un mesurage.
Les recours de l'acquéreur
- Mention absente : il peut demander la nullité de la promesse ou de l'acte, au plus tard un mois après l'acte authentique.
- Surface réelle inférieure de plus de 5 % : il peut demander au juge une diminution proportionnelle du prix, dans l'année qui suit l'acte authentique.
Carrez et Boutin
Pour un bail d'habitation, c'est la surface habitable qui doit figurer au contrat. Elle ne se calcule pas de la même façon : ne réutilisez pas une surface Carrez dans un bail sans vérifier.
En PACA, un marché d'appartements
Les appartements représentent 72 % des DPE établis en 12 mois dans la région, ce qui donne une idée du nombre de ventes potentiellement concernées, sans en être une mesure.
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Demander un devisQuestions fréquentes
Un balcon compte-t-il dans la surface Carrez ?
Non s'il est ouvert. Seuls les locaux clos et couverts d'au moins 1,80 m de hauteur entrent dans le calcul.
La surface Carrez est-elle obligatoire pour une maison ?
Pas pour une maison isolée hors copropriété. Une maison en copropriété horizontale peut être concernée : faites vérifier par votre notaire.
Un mesurage ancien peut-il resservir ?
La règle ne fixe pas de durée, mais la surface doit rester exacte : après des travaux ou un doute, il vaut mieux refaire le mesurage.
Sources officielles
Sources consultées le 3 novembre 2026. Ce guide informe, il ne remplace ni le texte applicable ni le conseil d'un notaire ou d'un professionnel.